Lo que debe saber antes de refinanciar su hipoteca

Refinanciación de su vivienda: Lo que debe saber

Aunque la mayoría de la gente piensa que el proceso de solicitud de una hipoteca es algo por lo que se pasa cuando se piensa en comprar una casa, un porcentaje significativo de las solicitudes de hipoteca las presentan los propietarios actuales que quieren refinanciar sus hipotecas. La refinanciación, aunque tiene su término particular, consiste de hecho en sustituir una obligación de deuda existente por otra nueva; en este caso, un préstamo hipotecario antiguo por un préstamo hipotecario nuevo. Hay varias razones por las que un propietario puede desear refinanciar su préstamo hipotecario. En la mayoría de los casos, cuando se contempla la refinanciación, probablemente sea porque se desea reducir el pago mensual de la hipoteca.

Cómo la refinanciación puede cambiar las condiciones de su préstamo

Supongamos que usted es propietario de una vivienda y está pensando en refinanciar su préstamo hipotecario actual. Cuando estaba buscando casa, probablemente también investigó en varios bancos o cooperativas de crédito y habló con varios prestamistas hipotecarios. Este proceso se debe a que los distintos prestamistas suelen ofrecerle diferentes tipos de interés, plazos y comisiones para el tipo de préstamo que usted solicita. Los distintos prestamistas tienen diferentes modelos de fijación de precios para los préstamos hipotecarios, diferentes formas de seleccionar a los candidatos y diferentes formas de determinar el riesgo de determinados prestatarios. En consecuencia, suele haber cierta variación en los préstamos hipotecarios que se obtienen de los distintos prestamistas.

Como se anima a los compradores a comparar precios y hablar con distintas entidades hipotecarias, algunos segmentos de la población suponen que son las propias entidades las que fijan los tipos hipotecarios. Esta creencia es errónea. En realidad, los tipos hipotecarios los fija la Reserva Federal de EE.UU. y el mercado en general. Cuando un prestamista le concede un préstamo hipotecario, luego lo vende en el mercado secundario. La mayoría de los préstamos hipotecarios acaban en manos de Fannie Mae y Freddie Mac, enormes instituciones financieras que compran hipotecas, las agrupan en valores y los venden a los inversores. Este sistema hace que los prestamistas se sientan más seguros a la hora de ofrecer préstamos hipotecarios, ya que no tendrán que soportar ellos mismos la carga de esos préstamos.

Sin embargo, este sistema basado en el mercado también significa que los tipos hipotecarios son producto del mercado. En consecuencia, los tipos hipotecarios tienden a fluctuar al ritmo de la economía. Por ejemplo, si se produce una caída o un desplome del mercado bursátil estadounidense, o si las tasas de desempleo empiezan a subir, los tipos hipotecarios suelen bajar. Si la economía está en buena forma y las tasas de desempleo son bajas, los tipos hipotecarios suelen empezar a subir. Se trata de una curva de oferta y demanda. Las economías fuertes traen más compra de inmuebles (y, por tanto, tipos de interés más altos) y las economías más flojas ralentizan la actividad inmobiliaria (y desencadenan bajadas de los tipos de interés para estimular el mercado de la vivienda).

Todo esto viene a decir que los tipos y las condiciones de las hipotecas pueden ser muy diferentes según el momento en que se compre una casa y se fije el préstamo hipotecario. Las condiciones que recibe cuando compra una vivienda son sólo una instantánea de cómo estaba el mercado en ese momento. Si más adelante los tipos hipotecarios bajan y las condiciones se vuelven más favorables, puede plantearse refinanciar su hipoteca actual para cambiar las condiciones del préstamo y ahorrar dinero. Esencialmente, la refinanciación puede sustituir su antiguo préstamo hipotecario por uno nuevo que refleje las condiciones más favorables del mercado actual.

Evaluar la refinanciación como una opción para usted

En cualquier situación, no todos los compradores recibirán los mismos tipos de interés para préstamos hipotecarios. Los compradores considerados de mayor riesgo para las entidades crediticias, es decir, los que tienen una puntuación crediticia baja, ingresos reducidos o una relación deuda-ingresos más elevada, recibirán tipos más altos. En cambio, a los compradores con un crédito excelente, ingresos elevados y un endeudamiento mínimo se les ofrecerán tipos más bajos. Estas mismas reglas se aplican a la refinanciación, lo que significa que el estado actual del mercado no es el único factor que debe tener en cuenta si desea intentar refinanciar para reducir el pago mensual de su hipoteca.

Otro factor son los gastos de cierre. Al igual que tuvo que pagar los gastos de cierre de su préstamo hipotecario cuando compró su casa, tendrá que volver a pagarlos para cerrar su hipoteca refinanciada. Este factor significa que los propietarios tendrán que hablar con sus prestamistas para evaluar el ahorro real que les supondría una posible estrategia de refinanciación. Su prestamista podrá aconsejarle sobre cuánto le costará la refinanciación, cuánto ahorrará cada mes si cambia las condiciones del préstamo y cuánto tardará en alcanzar el punto de equilibrio basándose en esa ecuación. A continuación, puede comparar estas cifras con sus planes -específicamente, cuánto tiempo piensa vivir en su casa actual- para decidir si la refinanciación hipotecaria es adecuada para usted.

Por supuesto, hay otras cosas que se pueden hacer con un préstamo refinanciado además de aprovechar los tipos de interés más bajos. Algunos propietarios utilizan la refinanciación para pasar de un préstamo a 15 años a otro a 30 años (o viceversa). Algunos utilizan la refinanciación para pasar de un tipo de interés variable a uno fijo. Incluso hay refinanciaciones en efectivo, en las que los compradores pueden refinanciar por una cantidad de dinero superior a la de su hipoteca actual y conservar el dinero restante para otros gastos.

¿Dónde puedo refinanciar mi hipoteca?

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