6 tipos de préstamos hipotecarios: cómo elegir el mejor

¿Está pensando en comprar una casa? Tanto si se trata de su casa inicial, del hogar donde criará a su familia o de la casa de sus sueños por la que ha estado trabajando toda su vida, comprar una casa es un hito emocionante y trascendental en su vida. Por supuesto, la compra de una casa es también una transacción financiera importante, una de las mayores de su vida, lo que significa que el proceso puede ser estresante si no se siente seguro con la parte financiera de la ecuación. Saber qué esperar del préstamo hipotecario -y qué tipo de préstamo hipotecario es el adecuado para usted- le dará la tranquilidad que necesita para centrarse en todos los elementos emocionantes y positivos de la compra de una vivienda. En este artículo, exploraremos los tipos de préstamos hipotecarios más comunes, desde hipotecas convencionales hasta préstamos VA y todo lo que hay entre medias.

Hipotecas convencionales

Comencemos la conversación sobre los tipos de préstamos hipotecarios examinando el tipo más común de préstamo hipotecario. Apropiadamente denominada "hipoteca convencional", este tipo de hipoteca es el que la mayoría de los compradores de vivienda consideran cuando adquieren un bien inmueble. En realidad, una hipoteca convencional no es tanto un tipo de préstamo hipotecario como toda una categoría de préstamos hipotecarios. En términos generales, un préstamo hipotecario convencional es cualquier préstamo que no esté asegurado o garantizado de ninguna manera por el gobierno federal. Hay varios tipos de hipotecas respaldadas por el gobierno que exploraremos más adelante, incluidos los préstamos FHA y los préstamos VA.

El paraguas de las hipotecas convencionales es amplio y contiene subcategorías como las hipotecas "conformes" (las que siguen las directrices establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac) y las hipotecas "no conformes" (las que no siguen esas directrices). Normalmente, una hipoteca no conforme sería un préstamo hipotecario sustancial que se desvía más allá de los límites de préstamo establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Este tipo de préstamos se conoce a veces como "hipotecas jumbo". Una hipoteca convencional es la única categoría de préstamo hipotecario en la que se puede tener un préstamo hipotecario no conforme. Todas las hipotecas respaldadas por el Estado deben cumplir estas normas y, por tanto, son hipotecas conformes.

Todas las hipotecas de alto riesgo, es decir, las que se conceden a compradores de vivienda con una puntuación crediticia baja, son también hipotecas convencionales. Ningún tipo de hipoteca respaldada por el Gobierno entra en el grupo de las hipotecas de alto riesgo, en el que los préstamos deben seguir unas directrices precisas y suelen conllevar tipos de interés y comisiones elevados.

Hipotecas garantizadas por el Estado

Como ya se ha mencionado, los tipos de préstamos hipotecarios que no son "convencionales" son los respaldados por organismos públicos. Contrariamente a un malentendido popular, estos préstamos no los concede el gobierno. Los conceden prestamistas privados, pero están asegurados o garantizados por el Estado. Esta garantía significa que el prestamista privado que concede el préstamo estará protegido frente a cualquier pérdida si el propietario de la vivienda que recibe el préstamo no realiza los pagos. Los programas gubernamentales de préstamos están diseñados para hacer las hipotecas más accesibles a determinados grupos de personas. Entre los tipos de hipotecas respaldadas por el gobierno se incluyen:

• Préstamos VA. Los préstamos VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA). El VA tiene un programa de préstamos diseñado para hacer que los préstamos hipotecarios sean más fáciles de obtener para los miembros del servicio militar y sus familias. A través de este programa, los miembros del servicio pueden recibir hasta un 100 por ciento de financiación en la compra de una casa, lo que significa que pueden obtener la aprobación para una hipoteca sin hacer un pago inicial de la casa. Si un prestatario incumple un préstamo VA, el VA/gobierno federal reembolsará al prestamista privado todas las pérdidas.

• Préstamos FHA. Los préstamos FHA están respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que a su vez forma parte del Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Aunque un error común es pensar que este tipo de préstamos sólo están disponibles para compradores primerizos, en realidad están abiertos a cualquier prestatario que pueda cumplir los requisitos específicos de puntuación de crédito e ingresos. Los pagos iniciales en estos préstamos pueden ser tan bajos como el 3,5 por ciento del precio de compra de una casa, aunque las personas con puntuaciones de crédito más bajas tendrán que poner el 10 por ciento. La desventaja es que todos los prestatarios de préstamos hipotecarios de la FHA deben pagar tasas de seguro hipotecario de la FHA, que se suman a los pagos mensuales.

• Préstamos USDA/RHS. Los préstamos USDA están respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA). El USDA tiene un programa de préstamos, gestionado por su Servicio de Vivienda Rural (RHS), que ayuda a los compradores de viviendas rurales a obtener hipotecas siempre que cumplan unos requisitos específicos de "ingresos estables, bajos o modestos". El programa es una especie de último recurso para los compradores de viviendas rurales, ya que sólo está disponible para quienes no pueden "obtener una vivienda adecuada" mediante préstamos hipotecarios convencionales.

Otros tipos de préstamos hipotecarios

Las hipotecas convencionales y los préstamos hipotecarios respaldados por el Estado son las dos categorías principales de financiación hipotecaria. Sin embargo, hay otros tipos de préstamos hipotecarios disponibles, dependiendo de su situación. Entre ellos se incluyen.

• Préstamos para terrenos y solares. Normalmente pensamos en un préstamo hipotecario como un préstamo que ayuda a alguien a comprar una casa. Un préstamo para terrenos y solares, como su nombre indica, es una hipoteca diseñada para ayudar a financiar la compra de un terreno baldío. Estos préstamos se pueden utilizar para comprar terrenos (terrenos que pueden tener zonificación, permisos de construcción asociados, informes topográficos, acceso a carreteras o infraestructuras públicas, o acceso a servicios públicos) o terrenos sin edificar (terrenos sin ninguna de esas cosas). Esencialmente, los préstamos para terrenos y lotes existen para ayudar a los compradores a adquirir lotes para construir nuevas viviendas u otros tipos de desarrollo inmobiliario.
• La refinanciación es una opción para los compradores que ya tienen una vivienda y desean cambiar las condiciones de su préstamo hipotecario actual. Cuando refinancia su vivienda, básicamente cancela la hipoteca anterior sustituyéndola por una nueva. El nuevo préstamo puede tener mejores condiciones de amortización (por ejemplo, tipos de interés más bajos) o puede ofrecerle la posibilidad de retirar dinero del capital inmobiliario existente (una subcategoría conocida como "refinanciación en efectivo").
• Préstamos con garantía hipotecaria. Mientras que la refinanciación en efectivo le permite vender parte del capital de su vivienda a un prestamista a cambio de dinero, un préstamo sobre el capital de la vivienda le permite pedir dinero prestado en un nuevo préstamo utilizando el capital de su vivienda como garantía del préstamo.

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