COVID-19 Moratoria hipotecaria: Lo que hay que saber

La pandemia de COVID-19 trastornó casi todo en nuestro mundo. Creó un desempleo masivo, perjudicó a innumerables empresas y dejó a muchas personas preguntándose cómo iban a llegar a fin de mes. Como era de esperar, la pandemia también afectó a las hipotecas. Para los nuevos compradores, la COVID-19 ha reducido significativamente los tipos hipotecarios y ha hecho que ahora sea un momento interesante y potencialmente más asequible para comprar. Por otro lado, muchos propietarios de viviendas, repentinamente sin ingresos, se quedaron con pocos recursos para pagar sus facturas mensuales. Según una encuesta realizada por la Asociación de Banqueros Hipotecariosse produjo un aumento de casi el 2.000% en las solicitudes de indulgencia hipotecaria entre la semana del 16 de marzo y la del 30 de marzo. Esas cifras cuentan una historia clara: en cuanto empezaron a bajar los pedidos para quedarse en casa, y los negocios empezaron a cerrar a causa del virus, los propietarios de viviendas buscaron alivio hipotecario.

¿Qué es la moratoria hipotecaria?

Para entender el alivio financiero exacto que los propietarios de viviendas están buscando debido al coronavirus y que usted podría necesitar si ha dejado de pagar o no puede hacer los pagos futuros a tiempo, es esencial discutir el concepto de indulgencia hipotecaria en detalle.

En esencia, una indulgencia hipotecaria no es más que una pausa en el pago de la hipoteca. Si su prestamista hipotecario le concede una indulgencia de morosidad, los pagos de sus obligaciones quedarán efectivamente suspendidos temporalmente. En términos generales, la palabra "indulgencia" significa restricción o tolerancia. En el contexto de los préstamos hipotecarios, significa que un prestamista acuerda no ejercer su derecho legal a exigir el pago de su deuda.

Un punto crucial a tener en cuenta aquí es que una indulgencia hipotecaria no es una condonación de la deuda, un borrado de la deuda, o cualquier tipo de acuerdo permanente, a largo plazo. El objetivo de una indulgencia hipotecaria es que el propietario disponga de tiempo para recuperarse financieramente, de modo que pueda volver a efectuar los pagos en el futuro. A veces, a un acreedor le conviene conceder temporalmente la indulgencia de morosidad para evitar el impago del préstamo y las consecuencias posteriores (como la ejecución hipotecaria).

Opciones de indulgencia para la pandemia de COVID-19

La buena noticia es que el COVID-19 ha facilitado considerablemente la concesión de indulgencia hipotecaria a los propietarios de viviendas por parte de sus prestamistas. Parte de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus (o Ley CARES) está diseñada para proteger a los propietarios de la pérdida de sus viviendas o de la imposibilidad de hacer frente a los pagos de la hipoteca debido a la pandemia. En concreto, hay dos protecciones diferentes para los propietarios de viviendas con hipotecas de Fannie Mae o Freddie Mac. La primera impide que los prestamistas ejecuten las hipotecas de los titulares hasta al menos el 31 de agosto de este año. La segunda da a los titulares de hipotecas hasta 180 días (a partir del 18 de marzo) para solicitar y obtener una indulgencia hipotecaria de sus prestamistas. 

Ambas protecciones pueden resultarle útiles en estos momentos, pero esta última es la única relacionada explícitamente con la indulgencia hipotecaria. Lo que esa protección significa es que puede solicitar la indulgencia hipotecaria hasta mediados de septiembre sin tener que alegar ningún otro motivo que no sean las dificultades financieras relacionadas con la pandemia. Los prestamistas no pueden exigir ningún otro motivo, cualificación o documentación, ni pueden pedirle que pague intereses adicionales, tasas u otras penalizaciones relacionadas con su solicitud o con la propia suspensión definitiva.

La versión resumida: la Ley CARES otorga a muchos estadounidenses el derecho a obtener una indulgencia hipotecaria si la necesitan debido a dificultades financieras relacionadas con la pandemia.

Otros datos de interés

Si tiene un préstamo que cumple los requisitos y desea solicitar una indulgencia hipotecaria a través de su prestamista, lo mejor que puede hacer es iniciar el proceso cuanto antes. No querrá que se agote el plazo de las protecciones de la Ley CARES para descubrir que, después de todo, tiene que poner en pausa su hipoteca. 

Una vez que inicie el proceso, puede trabajar con su prestamista para entender cómo funcionará la indulgencia de morosidad. Estas conversaciones son esenciales, ya que le indicarán con precisión qué puede esperar. En algunos casos, la indulgencia puede concederse en forma de reducción de los pagos de la hipoteca. Otras veces, es posible que no tenga que realizar ningún pago durante varios meses. En cualquier caso, siempre tendrá que devolver los pagos que no haya efectuado. Hablar con su prestamista le dará una idea de lo que puede esperar y de cómo la suspensión de su hipoteca ahora puede afectar a sus finanzas más adelante. 

Si tiene una hipoteca de Fannie Mae o Freddie Mac, o si su préstamo hipotecario procede de programas VA, FHA o USDA, no se espera que devuelva de una sola vez el importe total de la hipoteca suspendida. Sin embargo, las diferentes hipotecas pueden tener reglas diferentes, y su prestamista probablemente tendrá varios programas en los que usted puede inscribirse para reiniciar los pagos y ponerse al día en sus obligaciones incumplidas.

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